一、楼市现状引争议

当前楼市正处于全面回暖与再跌 20% 的争议之中。一方面，11 月百城二手房价格打破 7 个月全跌局面，一二线新房价格环比上涨，重点 30 城新房成交面积达年内新高，同比增加 20%，同时一些城市如北京、上海、深圳、广州、杭州的二手房成交量纷纷创下新高，新房市场也表现出色，在上海和深圳甚至重现 “日光盘” 景象。此外，11 月出台的降低地产交易各类税费政策，也为楼市带来了一定的增长推力。然而，另一方面，全国百强房企销售额却在下降，11 月同比减少 9.46%，比 10 月减少 18.62%。同时，高盛预测 2024 年国内房价面临再跌 20%—25% 的风险，房价将在 2025 年企稳，2027 年平均上涨 2%。这三组数据的矛盾和分歧，让楼市未来走向充满了不确定性。究竟楼市复苏的 “拐点” 是否已经到来？房子还是抵抗通胀的好资产吗？这些问题再次引发了人们的热议。

二、回暖的迹象

1. 数据支撑

2024 年 11 月，楼市呈现出明显的回暖迹象。从数据方面来看，中指研究院显示，百城新建住宅平均价格为 16592 元 / 平方米，本月受优质改善项目入市带动，新房价格环比结构性上涨 0.36%，同比上涨 2.40%。百城二手住宅平均价格为 14278 元 / 平方米，环比下跌 0.57%，跌幅较 10 月收窄 0.03 个百分点。其中，深圳、成都、乌鲁木齐、东营共 4 城二手房价格环比止跌转涨，打破百城连续 7 个月全跌局面，释放积极信号。此外，11 月重点城市市场成交保持活跃，30 个重点城市新房销售面积环比增长 12.4%，同比增长 20.6%，同比增幅较 10 月有所扩大；20 个重点城市二手房成交套数环比增长 11.7%，同比增长 26.3%。

2. 政策推动

10 月以来，楼市政策对市场产生了积极的推动作用。中央层面，自然资源部发布通知，允许运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，并明确收购主体、收购范围、价格标准及程序等内容。财政部、税务总局、住建部联合发文，优化房地产税收政策，包括将享受 1% 低税率优惠的面积标准由 90 平方米提高到 140 平方米，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低土地增值税预征率下限 0.5 个百分点。住建部称已联合财政部印发通知，将城中村改造政策支持范围扩大到近 300 个地级及以上城市。地方层面，北上广深取消普通住宅标准，优化相关税收政策。广州发布落户新政征求意见稿，7 区内购房满 1 年可申请落户，并在全市范围内征集已建成的存量商品房用作保障性住房项目。海南将二套首付比例下限调整至 15%。住房公积金方面，深圳、广州、贵阳等从提高贷款额度、延长还款时间、支持公积金支付首付等方面进行优化。此外，哈尔滨、杭州等发放购房补贴。这些政策的出台，为楼市带来了增长推力。

3. 银行信号

近期，银行上调房贷利率引发了市场的关注。虽然房贷利率的上调会增加购房成本，但也传递出购房者需求可能大爆发的信号。一方面，银行上调房贷利率可能是因为房地产市场近期出现了回暖迹象，多个城市的住宅交易量明显回升，房贷申请量有所增加，银行房贷投放的压力有所减轻。另一方面，银行上调房贷利率也可能是为了纠正商业贷款和公积金贷款之间出现的 “倒挂” 现象，维持公积金贷款的普惠性特征。虽然房贷利率上调可能会打击购房者的积极性，但目前的调整幅度相对有限，对市场的影响不应过分夸大。对于真正有刚需的购房者来说，这点利率变化不足以改变他们的决策。

三、下跌的担忧

1. 房企颓势

全国百强房企销售额下降，这无疑给楼市带来了风险。从数据来看，2024 年 11 月百强房企销售额同比减少 9.46%，比 10 月减少 18.62%。这一现象背后的原因是多方面的。首先，宏观经济环境的不确定性使得消费者购房观望态度明显，影响了房企的销售。其次，房地产融资政策在部分城市虽有放宽，但整体仍存在融资难的问题，限制了房企销售的增长。此外，房地产市场竞争激烈，其他行业的发展也吸引了一部分投资者的目光，从而影响了房企销售。百强房企销售额的下降，反映出当前楼市面临的困境，也让人们对楼市的未来走向充满担忧。

2. 高盛预言

高盛对中国房价做出了面临再跌 20%—25% 的风险预测。高盛认为，现有的在建楼盘加上未开发的土地都建成房子的话，库存大概有 93 万亿。然而，目前我国商品房年销售额不到 9 万亿，照此速度，得花 10 年才能消化完。同时，我国房地产负债累累，高达 59 万亿。高盛表示，市场不太可能解决如此严重的库存过剩以及负债问题，房价可能会再下跌 20% 至 25% 左右，甚至相当于房价巅峰时期的一半或者更大幅度的跌幅。高盛还假设，如果高层拿出 8 万亿财政刺激楼市，房价将在 2025 年底前后企稳。预计 2027 年平均房价会同比上涨 2% 左右，2027 年新房销售将稳定在 8 万亿左右，为峰值的 40%。高盛的预测引发了人们对楼市未来走向的热议，也让人们对房价的下跌充满担忧。

四、楼市分化加速

1. 城市差异

当前楼市分化情况愈发明显，不同城市呈现出不同的发展态势。增长主要集中在一线和强二线城市，如上海新房价格已连续 20 个月环比上涨，一线城市在新一线及强二线城市的引领下，楼市呈现出回暖的热潮。上海、北京、深圳、广州等一线城市和部分强二线城市的房地产市场需求旺盛，上周楼市整体成交环比大幅上涨，一线城市涨幅领衔。中指研究院数据显示，上周一线城市成交面积整体环比上涨 73.55%，其中深圳、广州、北京环比涨幅均超过 100%，深圳涨幅更是高达 314.9%。同比来看，整体同比降幅收窄，深圳同比上涨 30.5%。二线代表城市整体成交面积环比上涨 31.04%，宁波、南宁、青岛、武汉等城市涨幅显著。三四线代表城市整体环比上涨 34.46%，遵义、潍坊、东莞、梅州等城市涨幅较大。然而，中小城市的楼市成交量却在萎缩。全国房价连降 3 个月，南京、广州和武汉等城市掀起巨幅跌势，一些二线城市的房地产市场也开始出现供过于求的情况。这表明中小城市的购房需求相对不足，库存压力上升。

2. 产品需求变化

当前楼市存量置换需求兴起，产品更多地满足高端改善需求。从置换需求链条的运行来看，热点城市楼市走向受到这一趋势的影响。在一线城市套总价动辄千万以上的豪宅项目热销，很大一部分购买力来自于城市有房、多房一族。他们通过二手房市场高价变现，再利用杠杆进入更高阶的房产消费领域。这种房产的逐级置换，正成为支撑当下热点城市住房消费的主要动力。例如，在广州，置换需求释放带旺了楼市人气。政策利好接连出台后，黄金周期间推售的楼盘人气挺旺，改善型楼盘人气回暖更加明显。在南京，存量房以旧换新首批 52 组成交，为楼市注入了新的活力。从长远来看，“以旧换新” 计划有望带动南京存量房市场的活跃，提振整个楼市的交易量，为购房者提供更多选择和机会，同时也有利于调整城市房地产结构，优化资源配置。此外，重点城市加大高端改善产品供应。7 月重点 28 个城市高端产品供应占比达到 14%，较上月增加三个百分点，并创近半年新高。西安高端改善市场需求强劲，保利天瓒作为一个纯高端改善盘，意向登记首日 1 小时登记飘红，单套总价 450 - 750 万元的房源受到市场认可。2024 年上半年西安 140㎡以上的商品住宅占比达到了 47%，高价段住宅成交占比也在不断上升。这表明高端改善产品在市场上的需求日益增长。

五、未来走势探讨

1. 不同观点分析

当前楼市未来走势存在不同观点。一部分人认为一些核心城市如北京、上海、深圳、杭州等可能率先回暖。这些城市在经济发展、产业结构、人口流入等方面具有优势，且近期楼市数据表现亮眼，新房和二手房成交量创新高，价格也有降幅收窄甚至上涨的趋势。同时，高端改善需求在这些城市较为旺盛，推动了市场的流动性。

然而，对于中小城市的楼市命运则充满不确定性。中小城市经济发展相对平稳，缺乏大型支柱产业和创新性企业，就业机会有限，对人口的吸引力不足，购房需求增长乏力。此外，中小城市的库存压力较大，且产品多为满足刚需，与当前存量置换需求兴起的趋势不符。

2. 影响因素考量

（1）政策调控：政府出台的一系列房地产调控政策对楼市走势影响重大。例如降低地产交易各类税费政策，刺激了购房需求，为楼市带来增长推力。同时，取消普通住宅标准、优化税收政策、扩大城中村改造政策支持范围、优化住房公积金政策等，都在一定程度上影响着市场供需。未来政策的调整方向和力度将继续对楼市产生影响。

（2）市场供需：房产市场的供需关系是决定房价走势的核心因素之一。目前来看，楼市供需关系复杂。一方面，全国现有住房数量已达 6 亿套，而人口出生率逐年下降，未来人口增长速度将放缓，市场供需失衡，房子存量过多，需求相对有限。另一方面，不同城市呈现出不同的供需状况。核心城市需求旺盛，中小城市需求不足，库存压力上升。

（3）经济发展：经济的发展状况对房价也有重要影响。经济繁荣时期，人们的购买力增强，购房需求增加，房价往往会随之上涨。相反，经济衰退时期，需求减少，房价可能下跌。当前我国经济发展面临一定的不确定性，这也给楼市走势带来了变数。

（4）金融环境：利率变动对楼市影响显著。国家货币政策的调整直接关系到银行贷款利率的浮动，利率的上升会增加购房成本，抑制购房需求；利率的下降则会刺激购房需求。此外，房地产相关贷款占银行贷款余额的比例约为 23%，金融系统对房地产市场的风险控制也会影响楼市走势。