近日，江苏连云港赣榆区法院审理了一起典型烂尾楼纠纷案：购房者柏某、杨某娟因开发商逾期交房导致项目烂尾，无力继续偿还按揭贷款，最终被银行起诉要求清偿剩余贷款本息60余万元及律师费。

此案的核心矛盾照例是：开发商资金链断裂导致楼盘停工，购房者面临“钱房两空”困境。按传统裁判逻辑，银行依据《个人购房担保借款合同》中“无论房屋是否交付，借款人均需还贷”的格式条款，要求购房者独自承担还款责任。

购房者主张：开发商严重违约致使商品房买卖合同目的无法实现，购房者依法解除购房合同及贷款合同，并拒绝继续还贷。

连云港赣榆法院作出一个石破天惊的判决：免除购房者还贷责任。剩余贷款本息由开发商承担，购房者无需继续还款；返还已支付款项，开发商需退还购房者已付首付及前期贷款本息；

否定银行格式条款：认定银行合同中“单方转嫁风险”的条款无效，因其不合理加重消费者责任。

法理依据：《民法典》第563条：因开发商逾期交房（超3个月）构成根本违约，购房者享有法定解除权；

最高法院司法解释（2020年修订）第20条：商品房买卖合同解除导致贷款合同目的无法实现时，借款人可解除贷款合同；

参照最高法案例（2019）民再245号：开发商作为贷款资金实际使用人和受益人，应承担终极还款义务。

毫无疑问，这一判决颠覆了房地产金融纠纷的传统逻辑，其划时代意义体现于三方面：

1. 法理突破：穿透形式正义，直指实质公平

推翻“合同相对性”桎梏：传统裁判固守“谁贷款谁还款”原则，导致73.6%的烂尾楼纠纷中购房者败诉。本案首次揭示“双向担保”关系本质——开发商是资金实际受益人，银行放贷时未尽开发商资质审查义务，风险不应由购房者承担。

宣告“霸王条款”无效：明确金融机构不得通过格式条款将自身风控失职转嫁消费者，彰显《民法典》公平原则。

2. 社会效应：为160万烂尾楼家庭提供破局样本

破解系统性不公：全国近十年积累约160万套烂尾楼，此前购房者需同时背负房贷与房租，陷入“双重剥夺”。本案确立“开发商担责+退房退钱”规则，成为同类案件裁判的坐标系。

倒逼行业改革：判决后，多家银行提升开发商履约能力审查权重40%，住建部加速修订《商品房预售资金监管办法》，推动监管账户与工程进度严格挂钩。

3. 司法温度：在制度冰面上凿开人道缺口

承认购房者的“生存权优先”：法官在判决书中强调：“当贷款合同的缔约基础（房屋交付）崩塌时，要求购房者为一纸无法兑现的契约终生还贷，违背基本正义”。

并且法院还考虑到避免“沉没成本”吞噬个体：支持返还首付和已付利息，最大限度减少购房者损失，而非仅“止损”。

说得多好啊！经济持续下行，现实生活中多少个家庭屋漏偏逢连阴雨，失业又碰到烂尾楼。最后就因为烂尾楼需要继续还贷陷入家破人亡的痛苦深渊。

如果说这是一个有法治有良知有人性有温度的判决，那么此前的同类案件就恰恰相反！为什么会这样呢？无非是二百五的预售制与司法惰性杂交留下的孽种。

内地预售制是借鉴了香港“楼花”模式，他们仅学了一半，其最核心的保障机制却未被引入：

香港政府要求购房款存入律师行托管账户，按工程进度支付；内地则由开发商掌控预售资金，挪用风险极高。

内地缺失“购房者优先原则”：香港规定若延期交房，购房者可在约定交房日第28天至第6个月退房退款，贷款责任自动终止；内地购房者则被困于“继续还贷或征信破产”的二元绝境。

在司法机构的惰性操作下，形式主义压倒实质正义。过往判决机械割裂购房合同与贷款合同，忽视二者在预售模式下的依存关系。而银行凭借所谓“国家金融安全”的优势地位将格式条款强加于购房者，而法院常常默认其合理性。

更不用说烂尾楼项目多涉及地方政府的税收、就业，部分法院顾虑“判倒开发商”引发连锁反应，故而习惯性牺牲购房者。

连云港的这个判决的价值远超个案——这个“有良知有人性有温度的判决”并非是对法律的背离，而是对法治真谛——“良法善治”的回归。而那些曾广被诟病的判决，实则是制度惰性、利益枷锁与机械思维共谋的产物。

当司法者敢于在制度冰面上凿开人道缺口 ，当裁判文书愿为“人之常情”留一席之地，司法便升华为“社会良知的守护者”。当购房者不必跪在烂尾楼前痛哭，当格式条款不能再吞噬弱者生计，司法便完成了从“技术理性”到“人本良知”的跃迁。