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地方政府收购商品房:钱从哪来,收谁的房?

发布时间: 2022/11/10 9:07:59 人气: 57

多地鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。(IC photo/图)

2022年下半年以来,多地出台商品房收购举措,收购主体多为地方国有企业。

7月1日,河南郑地住房租赁有限公司(下称郑地租赁)发布招标公告,计划收购郑州四环内存量房源作为人才公寓。8月30日,济南城市发展集团资产运营管理有限公司(下称济南城发集团)公开收购3000套商品房作为租赁储备。10月,苏州发布收购计划。

此外,浙江湖州、河北邯郸、新疆阿勒泰等三、四线城市也先后发布政策,鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。

事实上,自2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来,各地就开始加速扩大保障性租赁住房供给。住建部提出,“十四五”期间全国40个重点城市计划新增650 万套(间)保障性租赁住房。其中,超过一半指标在2021年、2022年完成,两年需筹建330万套(间)。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方周末记者分析,以往政府筹集保障性住房房源主要是新增建设,现在大多数城市房地产库存大、开发商资金链紧张,政府通过国资平台直接将存量房源转化为保障性租赁住房,在履行政府职能的同时又消化了房地产库存。

收购的钱从哪来?哪些房源能入选?在执行过程中,各地根据自身情况,推出了不同的收购模式。

用于保障性住房

作为全国率先开展商品房收购的城市,郑州和济南都进行了公开招投标,通过评分和竞价筛选标的。

9月1日,郑地租赁公布了第一批存量房源收购候选人名单,22个开发商的21个楼盘项目入选,大部分为河南本地民营房企。

张军友所在公司有两个项目中标。他在郑州房地产业工作了15年,现任一家本地民营房企区域公司的营销负责人,此次公司中标的两个项目都在他负责的区域内。

“公开招标,公开报名,详尽的打分体系,符合流程的投标、公示等等,至少面上看起来还是很科学的。”张军友对南方周末记者说。

郑地租赁在招标公告中要求,所购房源需位于郑州市主城区四环线内,布局合理、配套完善、手续齐全、保障品质,并且“房源项目需为整栋未售,可实现封闭管理,整院优先”。

投标后,张军友所在的公司收到一份161页的招标文件,详细列明评标办法。按照这一办法,投标项目先按照配套设施、项目品质等进行评审,评分细则包括公交站与项目位置的距离4分、容积率3分、项目进度15分等。

项目评审满分100分,80分以上合格。合格项目再进行竞价,在不高于招标控制价的范围内价低者得。

张军友负责区域内的两个楼盘在第一批收购时中标。他介绍,被收购的房源约3000套,占两个楼盘房源总数的四分之一左右。

此外,实际收购名单和公布的候选人一致,收购价格、付款节奏、甲乙双方权责要求等合同内容9月下旬就已全部谈完。受国庆假期后郑州新冠肺炎疫情影响,合同签订进度延后,目前正在走审批流程。

9月1日,郑地租赁发布第二批招标公告。张军友所在的公司再次参与,预计将有近2000套房源被收购。

据《郑州日报》9月21日报道,郑州计划2022年全年分批收购10万套商品房作为人才公寓,首批收购2万套目标已基本完成,第二批收购正在进行中,年底部分人才公寓可正式投入使用。

9月23日,济南城发集团公布中标名单,5家房企入选,其中3家有央企背景。济南城发集团由济南市国资委全资控股。

济南城发集团一位工作人员告诉南方周末记者,目前3000套商品房已经收购完成,收购项目中有些尚未完工,要等明年才能交付。后续是否还有收购计划尚未确定。这些房源将以市场化方式运营,租赁给有需求的外来年轻人。

收购商办项目

对于收购标的,郑州和济南选择的都是去化困难的商办公寓。这些项目原本用于办公楼等商业用途,被开发商改造为可居住的公寓。

“商办资产最大的问题就是去化速度特别慢。”张军友介绍,郑地租赁公布的第一批候选名单全部为商办项目。郑州之前在新建城区规划了大量商办,仅经开区和高新区两个区域就达数百万平方米。

在高新区主干道科学大道沿线,挨着马路的地块全部为商办,里面为住宅。“一条路两侧全都是写字楼,一眼望过去一片繁华大都市景象。”张军友描述。

然而,郑州规划的大量商办尚没有足够商业项目入驻。贝壳研究院数据显示,2016年以来郑州公寓供应量爆发式增长,2021年库存量已达394万平方米,去化周期近8年。上述济南城发集团工作人员介绍,此次济南收购的3000套商品房也全部为商办公寓。因为此类房源相比住宅价格更低,收购后向外租赁不会亏本。

王光明在一家全国性房企山东区域工作,他告诉南方周末记者,公司在济南开发的一处住宅项目售价约17000元/平方米,同样地段的精装商办公寓价格低近一半。

张泉在济南一家中标央企任中层管理,他向南方周末记者透露,济南城发集团的收购价比市场价更低。他所在的公司有一千多套房源被收购。

济南同样存在商办公寓库存大、去化难的问题。同策咨询济南地产研究中心数据显示,2020年济南全市公寓整体存量已达到近五年高位,去化周期近4年。

“济南此次收购的项目大多区位条件不佳,去化更为困难。”王光明说。

李宇嘉分析,很多商办项目属于政府规划的总部基地或产业园区,原本不是用来发展房地产的。一旦规划目标过大,又没有足够的招商引资项目落地,大量办公楼消化不了,最终变相成为房地产项目。现在由政府收购,“相当于我花钱买过来,把这个故事给圆了。”

另外,保障性租赁住房一般要求建筑面积不超过七十平方米,商办公寓面积小,比大户型住宅更适合作为人才公寓向外租赁。据受访者介绍,郑州和济南收购的商办公寓,面积均三四十平方米左右。

资金要求专款专用

张军友所在公司中标的两个楼盘,市场价在7000元/平方米左右,郑地租赁的收购价大约是市场价的八五折。这意味着,郑地租赁要拿出约8亿元收购款。

据他了解,这笔钱中20%由郑地租赁母公司郑州地产集团有限公司提供,该公司为郑州市国资委100%控股。其余资金主要由郑地租赁以收购的房子作为抵押进行融资,其中国家开发银行(下称国开行)的贷款是重要资金来源。贷款利率1%左右,约为目前首套房商贷利率的1/4。

南方周末记者多次致电郑地租赁求证这一信息,电话一直未能接通。

据《证券时报》等多家媒体报道,9月13日,郑州市金融工作局官网发布《关于加大对房地产企业金融支持的建议的答复》,称已与国开行签订了3000亿元协议,其中1600亿元用于棚改贷款,未来将通过收购现有安置房等机制缓解开发商流动性。目前该答复已从官网撤下。

李宇嘉分析,如果单纯为了去库存收购存量房源,地方政府无法获得国开行贷款。收购存量房源用于人才住房相当于地方政府履行公共职能,国开行的投入师出有名。

张军友表示,被收购项目的资金要求专款专用,优先保证项目建设完成。

他所在公司中标的两个楼盘实际还没有建完,建设过程中,公司只有在需要付工程款时才能向郑地租赁申请付款。资金存放在由双方设立的监管账户上,施工完成并通过验收后由郑地租赁将工程款直接支付给施工单位。在交房前,郑地租赁最多支付总收购金额的90%。

张军友估算,扣除工程款之后,公司卖给郑地租赁的3000套房能收入约4亿元,但由于市场价本身较低,算上拿地成本后公司依然是亏的。不过,“公寓项目现在在市场上也是赔钱卖”。

上述济南城发集团工作人员介绍,济南此次收购的资金来源为企业自有资金和社会融资,但没有透露两者所占比例及社会融资渠道。

“相当于兜底”

继郑州和济南之后,苏州也开始收购商品房。苏州市住房和城乡建设局(下称苏州住建局)向南方周末记者确认,苏州也是以国企作为购买主体,收购存量房源用作人才租赁住房。

该局工作人员表示,此举主要是落实2021年8月发布的《关于加强苏州市人才租赁住房保障工作的若干意见》。

这一意见提出,“未来3年在全市提供不少于10万套人才公寓”,房源筹集手段之一为“市场化筹建”,要求“各地可通过购买、租赁等方式整合市场房源的方式筹集人才公寓,加大人才住房供给”。

网传苏州市政府收购量约1万套,但苏州住建局未向南方周末记者证实这一数字,称具体购买计划将结合产业发展吸引人才的需要制定。

位于苏州工业园区的“越秀·悦见云庭”是被收购的项目之一,南方周末记者以购房者身份向该项目置业顾问李奇咨询,对方表示,苏州国企在该项目收购了443套房源,占总房源约三成。

不过,苏州没有公开招投标。

李奇透露,收购只要求数量,并没有锁定具体房源。目前收购方已向公司支付20%首付款,但所有房源依然可对外出售,只需为政府留出443套房源即可,“相当于兜底”。

中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者分析,苏州的收购本质上或许为质押,即开发商将房子抵押给收购方,获得流动资金,房子卖出后再还钱,卖不掉则由收购方购买。

张大伟认为,收购商品房涉及大额资金交易,必须经过公开招投标。若苏州市政府以购买方式筹集1万套商品房,按当地房价计算,需花费上百亿资金,没有任何公示不合常理,质押则不存在这些问题。

(小尘4x/图)

土拍托底

由于没有公开信息,苏州各楼盘的置业顾问们只能通过相互交流获知楼盘收购情况。李奇综合信息估算,目前苏州大约有1000套房源被回购,都是住宅项目,且均为国资参与开发的楼盘。

除悦见云庭外,澜庭叙、花语云萃、观澜雅境三个楼盘也向南方周末记者确认,有房源被政府收购。

企查查显示,上述前三个项目分别有苏州工业园区管委会、苏州高新区管委会、相城区国有资产监督管理办公室等当地国资参股,最后一个项目由央企中国建筑集团有限公司旗下公司开发。

苏州一位中介向南方周末记者提供了业内梳理的收购名单,所涉20个项目中主要由国资房企开发,其中以苏州各区区属国资为多,部分项目有央企背景。

苏州一位本土开发商向南方周末记者分析,由国企收购国资房企的存量房源,是为了让国资房企回笼资金继续在土拍市场托底。“就是给开发商一点信心,让他们继续拿地。”李奇也表示。

苏州没有公布收购主体,南方周末记者致电多家可能参与过收购的国资房企,希望询问收购细节,截至发稿未获回复。

10月31日,苏州第四批集中供地收官,共出让18宗涉宅用地,拿地企业以地方国资城投为主。

济南收购的存量房源同样集中在国资房企开发的项目上。上述济南城发集团工作人员表示,标的的选择没有倾向于国资房企,主要是根据招标规则进行评分排名。

王光明所在的房企属于民营企业,没有参与此次收购。他表示,主要是因为此次收购要求所开发的项目为自有资金建造,济南目前大部分民营房企的项目都是多家公司持股,不符合要求。

济南城发集团的招标文件中写明,“本项目不接受联合体参与”。

李宇嘉分析,政府收购选择民营房企还是国资房企,受收购资金来源影响。如果是财政资金,则倾向于收购国资房企项目,“公共资金对公共企业不会有什么审计风险”。如果资金来源于国开行等渠道贷款,则不局限于收购国资房企。

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