不是每个城市都有回购商品房的勇气和底气。

房子卖不动，政府来回购。

最近，一份苏州市政府部门拟“定向回购部分新房项目”的专家会议纪要在网上流传。据媒体报道，9月苏州已回购2500套住宅，涉及近20个项目。

真金白银砸出去，效果立竿见影。克而瑞统计显示，9月份，苏州市区商品住宅的成交面积环比增加127%，同比增加93%。

地方政府回购商品房会成为接下来的雷霆救市手段吗？答案是否定的，这种高阶救市操作手法，并不是每个城市都具有这份勇气和底气。

苏州回购1万套房的勇气和底气

小巴梳理发现，苏州之前，已有多地政府推出批量回购商品房相关计划。

9月24日，新疆阿勒泰地区发布政策，鼓励国企收购商品房用于保障住房。

9月10日，河北邯郸磁县发布政策，可购置存量商品房用作异地安置房，盘活存量房源。

9月初，山东济南一国企公开收购3000套房，该国企实际的控股股东为济南市国资委。

7月下旬，河南郑州的房企纾困政策也提到了“政府考虑购买公寓或住宅现房作为人才公寓”。

政府回购商品房，流向哪里？主要用来补充保障房、安置房、人才房、租赁住房的供给。

据报道，苏州方面回购1万套商品房，并非全款支付，而是先支付30%首付，并且部分房源后续依然可以由开发商再次销售。

多位房产专家告诉小巴，实际上可以将政府回购视为“政府帮助开发商融资”，缓解房企的现金流压力，在楼市低迷期托举当地楼市。

以苏州为例，二手房成交量从2018年、2019年的八九万套，降至2020年、2021年的五六万套，新房的库存则在走高。

城市研究专家、阳光城市论坛主编阳光分析，苏州作为新一线的领头羊之一，产业不输一线城市，但楼市表现依然疲弱，因此当地政府基于对当前楼市的前瞻性判断，积极主动作为。

他分析道，回购的房子可以满足人才、刚需人群的购房需求，以及低收入人群的租赁需求，可以理解为用房子作为筹码，体现的是城市的温度，最终提升苏州的人口吸引力。

而对于人口流出型城市来说，即便政府回购商品房，以优惠价出售，也无法吸引人口。

实际上，政府回购商品房，属于救市政策中的一项高阶操作手法，并非所有城市都可复制，至少得具备两大条件：

1. 这座城市对外来人口有一定吸引力；2. 当地政府具备一定的资金能力。

“以苏州为例，1万套房子，按照30%的首付计算，需要约六七十亿资金，这样的资金量对于一些小城市来说，是不可承受之重。”阳光如是说。

这两年来，地方财政本就吃紧，土拍收入骤降更是直接导致地方可支配财力的下滑。

数据显示，今年1-7月份，各地地方财政平均自给率降至52.7%，创下2010年以来同期新低。大多数省份财政自给率低于上年同期水平。

为此，部分地方政府不得已通过处置资产、紧缩支出、突击罚没、拖欠账款、债务融资等手段缓解财政压力。年中以来，多地发生公交停运、公务员薪酬下调等事件，均与之有关。

由此可见，政府自掏腰包购房的雷霆救市法，一来是没办法的办法，二来也不是哪个城市想学就能学的。

楼市现状：开发商和买房者都在观望

据中原地产研究院统计，今年的调控政策已刷新历史纪录。从年初到9月，房地产调控已超835次，2021年同期为482次，其中9月单月超过135次。

就在十一假期的前两天，中央层面火速出台三大给力政策：1. 换房退个税；2. 放宽首套房贷利率下限；3. 下调首套公积金房贷利率。

但事实证明，“金九银十”并不存在。

据中指监测数据，国庆期间，重点监测城市新建商品住宅成交面积较2021年国庆假期下降37.7%，相比2019—2021年国庆假期，降幅高达47.6%。

2022年国庆假期（10.1—10.7）代表城市新建商品住宅成交情况；图源：中指数据CREIS

注：北京2021年国庆假期成交数据剔除恒大两个集中网签项目；总计中较2019-2021年国庆假期日均成交面积变化不含成都、南充。

换言之，几百项楼市调控政策，并不能换来楼市的扭转乾坤，只是起到了暂时性、局部性的提振效应。

“政策的效果只是在熨平楼市下滑的速度。”阳光分析，楼市成交量下滑背后，是人们的顾虑重重：

1. 顾虑国际局势不稳。系统性的不确定性，让人们内心显得不安，对未来的理解和认知产生变化；

2. 顾虑自己将来的收入状况和所处行业的发展前景；

3. 顾虑买的房子究竟是资产还是不动产？房价跌回两年前甚至五年前，人们对房子的财富增值效应感到怀疑。

即便是有买房需求的人，也维持观望，不急着上车。而这也进一步导致了开发商去化困难，拿地意愿也随之降低。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华教授告诉小巴，并非所有开发商都出现资金短缺，但他们普遍拿地谨慎，大多担忧后期销售状况，于是采取“等一等”的策略，希望等市场明朗了再拿地。

58安居客房产研究院分院院长张波透露，他与一些房地产负责人交流后得知，开发商当前的首要目标是“先活下去”。

“并没有房企要主动选择躺平，也不能因融资减少、拿地量减、销量下滑就推测房企就此躺平，更多房企尤其是民营房企，选择谨慎拿地、降低负债、大力促销等方式，在逆境中努力活下去。当然眼下的确活得非常辛苦。”张波说到。

而地方政府这端，或多或少考虑到了眼下土拍的难度，不少城市采取主动收缩的战略，减少了土地出让的宗数和面积。

中指研究院数据显示，2022年三批次各地的供应面积，相较于2021年三批次下降了31%。2021年三批次13个城市累计供应365宗涉宅用地，规划建面4181万㎡；今年同期则为244宗，规划建面2898万㎡。

注：数据中的13个城市分别为：北京、青岛、上海、杭州、宁波、苏州、无锡、合肥、广州、深圳、福州、厦门、武汉。

在张波看来，“房住不炒”的大基调不变，注定了本轮调整不会通过拉升房价的方式，来带动炒房需求提升并加速市场回暖。这意味着土地财政问题的解决无法一蹴而就，需要较长周期，也注定了地方强烈的救市决心。

但问题是，目前几百项政策的拉动作用有限，楼市亟待一个突破口。

增加共有产权房，或许是个好建议

这个突破口在哪里？

老百姓买不起房，开发商卖不掉房，地方政府卖不出地，三方相互瞪眼，干着急。

吴翔华提出了一个三赢的好建议——加大共有产权房的供给。所谓共有产权房，指的是买房者以市场价的60%—70%购入房子，剩余房款由政府旗下机构代持，购房者可以正常居住和入户，并与政府共享产权。

共有产权房主要面向城市夹心层人群——商品房买不起，保障房轮不上，考虑到结婚生子，保障性租赁住房对他们又不够有吸引力。

目前部分地区已开始试行共有产权房，出现供不应求的情况。以南京为例，许多楼盘卖不动，该市首个共有产权住房试点项目观泓雅苑就卖得很好，特点就是：1. 面积小，以75㎡、82㎡、89㎡的小户型为主；2. 价格低，周边楼盘均价在4万—5万/平米，该楼盘价格仅3.2万/平米。

吴翔华分析，地方政府出让含有共有产权房比例的地块，开发商愿意拿地，因为不用担心销售问题；也会有更多老百姓买得起市场价60%—70%的房子；地方政府也可以卖出更多地块，如此打破僵局，三方得利。

“唯一有损失的是，前期地方政府在土地价格上让利于开发商，但也仅仅是让利了一部分利息而已。”他说到。

如何理解？

政策可以设定，五年内，共有产权住房的购买者可以补齐剩余产权款，比如当初的市场价为100万元，七折即70万购入，五年内补齐剩余的30万，即可转为商品房。

吴翔华解释，假设一宗地配有50%的商品房+50%的共有产权房，5年内大部分人补齐了剩余产权款，那么地方政府损失的只是50%出让金中30%—40%的土地产权款的利息而已。

从国家层面，我国的住房保障体系就是以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

共有产权房的试点已在部分城市陆续展开，尝试的脚步可以走得更快一点，更灵活一些。

而眼下房地产市场低迷期，地方政府回购商品房时，也可以将回购的商品房转为共有产权房来面向市场销售，或许能为冰冷的楼市注入一份温度和信心。